Споры о признании объекта самовольной постройкой являются одними из самых распространённых в строительной практике. Рассматриваемое дело из Арбитражного суда Брянской области демонстрирует, что нарушение градостроительных регламентов, в частности выхода за пределы красных линий, приводит к сносу объекта капитального строительства и невозможности его легализации, даже при высокой степени готовности строительства.

Проблема / нормативный контекст

Понятие самовольной постройки закреплено в ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Основанием признания объекта самовольным является: строительство без разрешения, на земельном участке с недопустимым видом использования или с нарушением градостроительных и строительных норм. В соответствии со ст. 51 и ст. 60 Градостроительного кодекса РФ строительство с нарушением красных линий является грубым нарушением градостроительных регламентов и не подлежит узакониванию.

Обстоятельства дела

• Застройщик осуществил строительство торгового павильона на земельном участке в одном из муниципальных образований Брянской области.
• При проверке Инспекцией государственного строительного надзора Брянской области установлено, что часть строения выходит за пределы красных линий, установленных градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ).
• Разрешение на строительство не выдавалось, застройщик ссылался на то, что объект относится к некапитальным и не требует разрешительной документации.
• Администрация обратилась в Арбитражный суд с требованием снести объект как самовольную постройку.

Позиции сторон

• Застройщик утверждал, что объект является временным и не требует разрешения на строительство по ст. 51 ГрК РФ.
• Администрация представила заключение строительной экспертизы, указавшее, что объект имеет признаки капитального строения (фундамент, подключение к инженерным сетям, долговременность использования).
• Экспертные материалы подтвердили нарушение границ красных линий и отсутствие оснований считать объект временным.

Мотивировка суда

Суд установил, что объект по своим конструктивным характеристикам является капитальным, так как имеет фундамент и инженерные коммуникации. Нарушение красных линий является существенным нарушением градостроительного законодательства и исключает возможность сохранения объекта. Позиция застройщика о "некапитальности" объекта была признана недобросовестной. Суд сослался на ст. 222 ГК РФ, ст. 51 ГрК РФ и Постановление Правительства РФ № 87, отметив, что объект возведён без разрешения и с нарушением ПЗЗ.

Решение суда

Решением по делу № А09-12403/2022 Арбитражный суд Брянской области признал объект самовольной постройкой и обязал застройщика снести здание за свой счет. Суд указал, что устранение нарушения (выхода за красные линии) невозможно без полного демонтажа сооружения, а последующая легализация в таких случаях законом не допускается.

Практические выводы и рекомендации

• Перед строительством обязательно проверять ГПЗУ и ПЗЗ, включая красные линии и предельные параметры застройки.
• Не допускать строительства без разрешения — даже частичная готовность объекта не является основанием для его сохранения.
• Оценивать капитальность объекта до начала строительства, чтобы избежать ошибок с квалификацией сооружения как временного.
• Своевременно фиксировать все изменения проекта и получать разрешительную документацию в установленном порядке.
• Избегать споров с органами архитектуры и стройнадзора путем юридического сопровождения проекта на всех стадиях.